【2026年最新】相続登記の義務化とは？仕組み・必要書類・手続きの流れをわかりやすく解説

「親が亡くなったあと、実家の名義変更って必要なの？」
「相続登記が義務化されたって聞いたけれど、うちは大丈夫かしら…」

今、このような不安を抱えている方がとても増えています。

これまで、亡くなった親から不動産を受け継いだ際の名義変更（相続登記）は、期限もなく、個人の自由とされてきました。そのため、「手続きが面倒だから」「実家をどうするか決まっていないから」と、名義をそのまま放置していたご家庭も少なくありません。

しかし、2024年（令和6年）4月1日より、不動産の相続登記が義務化されました。相続や遺贈により不動産を取得した相続人は、原則として「その取得を知った日」から3年以内に名義変更の登記申請を行う必要があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（罰金のようなペナルティ）が科されます。また、義務化は2024年4月1日以前に発生した相続も対象となります。過去の未登記物件については、2027年（令和9年）3月31日までが申請期限です。

「でも、具体的に何から始めればいいのかわからない」
「自分で役所に行って、複雑な書類を集める時間なんてない…」

このように一人で悩む必要はありません。

この記事では、初めて相続に向き合う方に向けて、法改正の最新ルールから、具体的な手続きの流れ、自分でやるべきかどうかの判断基準まで、わかりやすく解説します。

最後には、あなたのご状況に合わせて最適な専門家（司法書士や弁護士など）を無料で見つけられる解決策もご紹介しています。大切なご家族と財産を守るために、まずは最初の一歩として、この記事を参考にしてみてください。

「そもそも、相続登記（そうぞくとうき）ってどういう意味？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

一言でいうと、相続登記とは「亡くなった人が持っていた不動産の名義を、受け継いだ人の名義へ書き換える手続き」のことです。

私たちが住む日本には、土地や建物が「誰のものか」を国が記録して管理する「登記（とうき）」という仕組みがあります。親が亡くなり、その実家や土地を子どもが引き継いだときは、この国の記録（登記簿）も新しく書き換える必要があります。この名義変更の手続きのことを、「相続登記」と呼びます。

一目でわかる！相続登記が必要になる不動産の具体例

「うちは普通の一軒家だから関係ない」と思われがちですが、相続登記が必要になる不動産は、皆さんの身近にたくさんあります。

• 実家の「土地」と「建物」（※庭や私道が含まれている場合も対象です）
• 購入した分譲マンション
• 親が他人に貸していたアパートや店舗
• 田舎にある田んぼ、畑、山林、原野

特に見落としがちなのが、地方にある「価値がほとんどないとみられる山林や原野」です。「売ることもできないし、放っておいていいだろう」と思いがちですが、これらもすべて国に登録されている立派な不動産であるため、名義変更の手続きが必要になります。

なぜこれまで放置されがちだったのか？

実は、これまでの法律では、相続登記をするかどうかは「個人の自由（任意）」とされていました。「いつまでにやりなさい」という期限もなければ、放っておいてもペナルティがなかったのです。

さらに、名義変更をするためには、亡くなった親の古い戸籍謄本を何冊も集めたり、親族全員で話し合って書類を作ったりと、非常に手間と時間がかかります。

その結果、「手続きが面倒だから、次の機会にしよう」と先送りにされ、何世代にもわたって名義が変わっていない「所有者不明不動産」が膨大に増えてしまったのです。

これまで「自由」だった不動産の名義変更ですが、現在は法律が改正されたことにより、「必ず手続きをしなければならない義務」となっています。

ここからは、私たちが絶対に知っておくべき「3つの新ルール」について、わかりやすく解説します。

2024年4月から始まった「3年以内」の申請義務

最初の大きな変更は、「相続登記の期限」ができたことです。現在は、不動産を相続したことを知った日から「3年以内」に相続登記を申請しなければなりません。

もし、正当な理由（※病気や、相続人間で裁判が行われているなど）がないにもかかわらず、この3年の期限を破って放置してしまった場合、10万円以下の過料（ペナルティ）が科される可能性があります。「知らなかった」「仕事が忙しかった」という理由は認められないため、早めの行動が不可欠です。

【要注意】法改正より「過去の相続」もすべて義務化の対象

次に、多くの方が「うちは昔のことだから関係ない」と勘違いしがちなポイントを説明します。

相続登記の義務化は、法改正がスタートした（2024年4月1日）よりも前に発生していた古い相続にも、すべてさかのぼって適用されます。

例えば、「10年前に父親が亡くなり、実家の名義は母親になったと思っていたら、実はまだ亡くなった父親の名義のままだった」というケースです。この場合も義務化の対象となり、法律がスタートした日から数えて3年以内（つまり2027年3月31日まで）に名義変更を完了させなければ、過料の対象になってしまいます。

2026年4月スタート！引っ越し後の「住所・氏名変更」も義務化へ

さらに、2026年4月からは、もう一つ新しい義務化がスタートしました。それが、所有者の「住所や氏名の変更登記」です。

これは、引っ越しをして住所が変わったときや、結婚・離婚で名字が変わったときに、不動産の登録情報も書き換えなければならないというルールです。

こちらの期限は、住所や氏名が変わった日から「2年以内」です。もし放置した場合は、5万円以下の過料（ペナルティ）の対象となります。また、2026年4月1日より前に住所等を変更した場合も、2028年3月31日までに変更登記をしなければなりませんので、注意してください。相続登記だけでなく、国による不動産全体の管理が非常に厳しくなっているのが現在の状況です。

間に合わないときの救済措置「相続人申告登記」とは？

「3年以内に名義変更と言われても、親族が遠方にいて話し合いが進まない」「誰が実家を継ぐかで揉めていて決まらない」というケースもあると思います。

そのようなときのために、臨時の救済措置として作られたのが「相続人申告登記」という制度です。これは、法務局に対して「私が相続人の一人です」と届け出をすることです。（他の相続人の分も含めた代理届け出も可能です）

ひとまずこの届け出を済ませておけば、親族間の話し合い（遺産分割協議）が長引いて3年の期限を過ぎてしまっても、ペナルティ（10万円以下の過料）を免れることができます。

ただし、これはあくまで「時間を稼ぐための応急措置」に過ぎません。最終的に不動産を誰のものにするかが決まったら、そこからまた改めて正式な相続登記をする必要があります。

「10万円以下の罰則規定があるのはわかったけれど、法務局にバレなければ大丈夫なのでは？」と思われる方もいるかもしれません。

しかし、相続登記を放置する本当の問題点は、罰則だけではありません。名義変更をしないままにしておくと、ある日突然、あなたの財産や家族関係を揺るがすような「3つの大きなトラブル」に巻き込まれるリスクがあります。

リスク①：不動産の売却や大規模なリフォーム、担保設定ができない

最も身近に起こるのが、「実家を売りたいのに売れない」というトラブルです。

親が亡くなった後、誰も住まなくなった実家を売却したり、解体して更地にしたり、あるいは大規模なリフォームをしてご自身が住もうとしたりする場合、法律上の名義が亡くなった親のままだと、これらの手続きは一切進められません。

不動産の売買や銀行の住宅ローン（担保設定）の契約は、「現在の正しい所有者」としか行えないルールだからです。いざ「実家を売りたい」という買い手が見つかっても、そこから慌てて相続登記を始めていては、売却のチャンスを逃してしまいます。

リスク②：次の相続が発生し、次々に名義人が増えて揉める

「今は兄弟仲が良いから、名義はそのままでいいよ」と話し合っているご家庭は、特に注意が必要です。

相続登記を放置している間に、次の相続が発生すると状況は一変します。例えば、相続人の1人であるあなたの兄弟が亡くなった場合、その兄弟が持つはずだった権利は、その妻や子ども（あなたから見た甥・姪、その妻など）へと引き継がれます。

このようにして何年も放置すると、名義人が数十人へと次々に膨れ上がってしまいます。

いざ実家を処分しようとしたときには、「一度も会ったことがない遠方の親戚」や「海外に住んでいる親戚」全員から実印と書類をもらわなければならなくなる場面に遭遇する可能性もあります。このような状況になってしまうと、話し合いがまとまる可能性は極めて低くなり、実家は誰の手にも負えない「負の遺産」になってしまいます。

リスク③：他の相続人の借金で、実家が差し押さえられる危険性

「うちは実家を売る予定もないし、親戚も少ないから大丈夫」という方でも、この3つ目のリスクだけは避けることができません。

例えば、あなたの兄弟の1人が、事業の失敗やカードローンなどで多額の借金を抱えてしまったとします。実家の名義が亡くなった親のまま放置されていると、その兄弟の「債権者（お金を貸している銀行や消費者金融など）」は、法律で定められた割合（法定相続分）に基づいて、実家の一部を勝手に兄弟の名義に変更し、差し押さえる（競売にかける）ことができるのです。

あなたに一切の落ち度がなくても、他の相続人の金銭トラブルのあおりを受けて、大切な実家が見知らぬ他人の手に渡ってしまう危険性があります。

相続登記（名義変更）を進めるには、大きく分けて3つの方法があります。

誰が不動産を引き継ぐのか、その「決め方」によって必要な書類や手続きの難易度が変わります。あなたのご家庭がどのパターンに当てはまるか、確認してみましょう。

パターンA：一番多い！話し合って決める「遺産分割協議」による登記

日本の相続で最も多く行われているのが、この「遺産分割協議」による方法です。

これは、亡くなった親に遺言書がない場合に、残された相続人全員で「誰がどの財産をどれだけもらうか」を話し合って決めるやり方です。

例えば、「実家は長男が継ぐけれど、その代わりに次男は現金を多くもらう」といったように、家族の事情に合わせて柔軟に分け方を決められるのがメリットです。話し合いがまとまったら、その内容をまとめた「遺産分割協議書」という書類を作成し、相続人全員が実印を押して法務局に提出します。

パターンB：故人の意思を尊重する「遺言書」による登記

亡くなった親が、生前に「実家は長女に譲る」といった、遺言書を遺していた場合^※の手続きです。

この場合は、残された家族で話し合う必要はなく、原則として遺言書に書かれている内容の通りに名義変更を進めることができます。他の相続人の同意や実印を集める必要がないため、基本的には一番スムーズに手続きが終わるパターンです。

ただし、遺言書の書き方に不備（法律で決められた形式を満たしていないなど）があると、法務局で受け付けてもらえないケースもあるため注意が必要です。

• 「1人の子どもだけに全財産を譲る」といった、偏った遺言書が作成されていた場合、他の相続人から『遺留分（最低限もらえる権利）』を主張されて話し合いが長引くトラブルもありますが、法務局での名義変更の手続き自体は遺言書通りに進めることができます。

パターンC：法律通りの割合で分ける「法定相続分」による登記

遺言書がなく、遺産分割協議も行われない（または協議がまとまらなかった）場合、法律で定められた一律の割合（法定相続分）の通りに名義を分ける方法です。

例えば、父親が亡くなり、相続人が母親と子ども2人の場合、「母親が2分の1、子どもたちが4分の1ずつ」という共有名義で実家を登録することになります。

一見すると公平で話し合いも不要なため問題がないように思えますが、これは実生活において最もおすすめできないやり方です。不動産を複数人の「共有名義」にしてしまうと、将来その実家を売却したり解体したりするときに、名義人全員の同意が必要になるなど、後々高確率で揉める原因になるからです。

「相続登記って、具体的にどんなことをするの？」

ご自身で手続きを進める場合の、実際の流れを5つのステップに分けて見ていきましょう。今回は、最も一般的である「パターンA：遺産分割協議（家族での話し合い）」で実家の名義変更を行う場合を例に解説します。

ステップ1：亡くなった親の名義の不動産を正しく調べる

まずは「どこに、どんな不動産があるか」の正確な確認からスタートです。

「実家の土地と建物だけ」と思っていても、実は家の前の道路（私道）の一部や、離れた場所にある未登記の倉庫なども親の名義になっているケースがあります。

これらを調べるために、毎年春ごろに役所から届く「固定資産税の納税通知書（課税明細書）」を探しましょう。さらに確実を期すために、役所の窓口で親がその市区町村に持っていた不動産の一覧表である「名寄帳（なよせちょう）」を取り寄せて確認します。

ステップ2：戸籍謄本を生まれてから亡くなるまで全て集める（相続人の確定）

誰が正しい相続人なのかを証明するために、戸籍謄本（こせきとうほん）を集めます。

「今の戸籍謄本が1通あればいい」わけではなく、亡くなった親の「生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍（除籍謄本や改製原戸籍など）」を連続した状態で集めなければなりません。

親が過去に結婚、離婚、転籍（本籍地の変更）などをしている場合、それぞれの時期に本籍を置いていた全国の役所へ、個別に郵便などで取り寄せる必要があります。人によっては、集める書類が10通以上にのぼることも珍しくありません。

なお、2024年4月1日から、戸籍等の広域交付制度により、本人・配偶者・直系尊属（父母・祖父母）・直系卑属（子・孫）であれば、最寄りの市区町村役場の窓口において、本籍地が遠くにある戸籍証明書や除籍謄本をまとめて取得できるようになりました。

ただし、郵送請求や代理人による請求、兄弟姉妹の戸籍や一部の古い手書き戸籍などは対象外となるため注意が必要です。

ステップ3：相続人全員で「遺産分割協議書」を作成する

不動産の全体像がわかり、相続人が全員揃ったら、話し合いの内容を書類にします。

「実家の土地と建物は、長男が相続する」といった決定事項をまとめた「遺産分割協議書」を作成します。

この書類には、相続人全員がそれぞれ「直近の印鑑証明書」を用意した上で、実印を押さなければなりません。1人でも捺印を拒んだり、遠方にいて連絡が取れなかったりすると、次のステップへ進むことができなくなります。

なお、不動産以外に目ぼしい遺産がない場合、遺産分割協議書の代わりに、各相続人ごとに「相続分不存在証明書」を作成されることもあります。

ステップ4：法務局へ提出する「登記申請書」を作成する

いよいよ、国（法務局）に提出するためのメインの書類を作ります。

「登記申請書」という書類に、誰がどの不動産をどんな理由で引き継ぐのかを、法律の決まりに従って正確に記入します。

法務局のホームページから見本（テンプレート）をダウンロードして作成できますが、数字や文字に1文字でも間違いがあると受け付けてもらえません。また、この段階で、手続きにかかる税金（登録免許税）の計算もご自身で行う必要があります。

参考サイト

ステップ5：管轄の法務局へ申請・書類の受け取り

すべての書類が揃ったら、不動産がある土地を管轄（担当）している法務局へ提出します。

提出方法は、窓口へ直接持参するか、郵送、またはインターネット（オンライン）で行います。

書類に不備がなければ、申請からおよそ1週間〜2週間で名義変更が完了し、新しい所有者の証明書である「登記識別情報通知（いわゆる権利書）」が発行されます。

もし書類に不備が見つかった場合は、平日日中に何度も法務局の窓口へ足を運び、訂正印を押すなどの修正作業（補正）をしなければなりません。

「実家の名義変更をするのに、お金はいくらかかるの？」というのは、多くの方が一番気になるポイントではないでしょうか。

相続登記にかかる費用は、大きく分けて「ご自身で進めても必ずかかる実費・税金」と、「専門家に依頼する場合の報酬（代行費用）」の2つがあります。それぞれの目安を見ていきましょう。

ご自身で進める場合でも必ずかかる「実費」と「登録免許税」

法務局に書類を提出して名義変更をする際、国に「登録免許税」という税金を納める必要があります。

この税金の金額は一律ではなく、不動産の価値（固定資産税評価額）によって決まります。法律で定められた計算式は以下の通りです。

登録免許税 ＝ 不動産の評価額 × 0.4％

例えば、亡くなった親の「実家の土地と建物」の評価額が、合わせて1000万円だった場合、税金は4万円（1000万円×0.4％）になります。

この税金のほかに、役所で戸籍謄本や印鑑証明書を発行してもらうための手数料（1通あたり300円〜750円程度）や、法務局へ行く交通費、郵送代などの「実費」が数千円〜1万円ほど加算されます。

【お役立ち情報】100万円以下の土地なら免税になる特例

「地方にある、売却も難しいような安い土地にも一律で税金がかかるの？」と思われるかもしれませんが、現在は国による特別な優遇措置（特例）が用意されています。

2027年（令和9年）3月31日までの期限付きのルールとして、「市街化区域外にある土地などで、国が指定する一定の地域かつ、評価額が100万円以下の土地」については、登録免許税が全額免除（0円）になります。

地方にある山林や原野、田んぼなどを受け継ぐ場合は、この免税特例が使える可能性があるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

司法書士に依頼する場合の報酬相場

「書類集めや手続きが大変そうだから、専門家である司法書士にお任せしたい」という場合の費用です。

司法書士に支払う報酬（手数料）は、不動産の数や、集める戸籍謄本の量、親族の人数などによって変わりますが、一般的な戸建ての実家であれば約6万円〜15万円が世間の相場と言われています。

そのため、専門家にすべて任せる場合の総額は、「国に支払う税金（登録免許税）＋司法書士への報酬＋実費」の合計金額となります。

費用はかかりますが、「平日に何度も役所や法務局に行く手間」や「書類に一文字でも間違いがあってやり直しになるストレス」をすべて買い取ってもらえる、対応してもらえると考えれば、決して高くはない選択肢と言えます。

「ここまでの内容はわかったけれど、結局のところ、私は自分でやるべき？それとも専門家に頼むべき？」と迷う方も多いはずです。

相続登記はご自身で行うことも法律上可能ですが、向き不向きがはっきりと分かれます。以下のチェックリストを使って、あなたのご家庭がどちらに適しているか診断してみましょう。

ご自身でスムーズに手続きができる人の特徴

もし以下の条件にすべて当てはまる場合、ご自身で時間をかければ、費用を抑えて相続登記を完了できる可能性が高いです。

• 相続人が「子どものみ」、または「配偶者と子どものみ」といったように、相続関係がシンプル
• 亡くなった親が、本籍地を1度も変えたことがない（戸籍集めが1か所の役所で済む）
• 平日に、役所や法務局へ何度も行く時間的な余裕がある
• パソコンでの書類作成や、役所の難しい説明を理解するのが苦にならない
• 相続する不動産が、今住んでいる場所の近く（同じ市区町村内）にある

これらにすべてチェックがつく場合は、ご自身で法務局の窓口に通いながら進めてみるのも1つの手です。

司法書士に任せたほうがいい「重要なサイン」（戸籍が複雑・遠方・不仲など）

一方で、以下の項目のうちひとつでも当てはまるものがあれば、自分でやろうとすると途中で挫折したり、家族間で大きなトラブルに発展したりする恐れがあります。最初から専門家である司法書士に任せるべき「重要なサイン」です。

• 相続人に子どもがおらず兄弟姉妹のみ、または普段あまり連絡を取らない親戚が含まれている
• 亡くなった親が何度も引っ越しや転籍をしており、本籍地が全国あちこちにある
• 相続人の中に、認知症の方、未成年の方、または行方不明の方がいる
• 相続する実家や土地が、今自分が住んでいる場所から遠く離れた場所にある

特に、親族のなかに高齢の方がいる場合や、遠方の不動産を扱う場合は、手続きの難易度が跳ね上がります。

慣れない書類集めに「10時間以上」かけるより、専門家に任せるメリット

ご自身で相続登記を行おうとした多くの方が、「こんなに大変なら、最初から専門家に頼めばよかった」と後悔されるケースも多く見られます。

慣れない方が戸籍の読み方を勉強し、遠方の役所に何度も定額小為替を郵送して書類を取り寄せ、法務局のホームページを見て申請書を作るには、仮に手際よく進められたとしても10時間〜20時間以上の貴重な時間が奪われます。しかも、せっかく作成した書類に不備があれば、平日の昼間に何度も法務局へ呼び出されて修正を求められます。

専門家である司法書士に依頼すれば、これらの面倒な作業をすべてお任せできます。

「自分の時間は、大切な家族との時間や仕事に使いたい」
「法改正の期限（3年）に間に合わなかったら怖いので、確実に終わらせたい」

このように考える方は、無理をしてご自身で抱え込まずに、専門家の力を借りるのが最も確実で、結果的に時間もかからず、コストパフォーマンスがよいと言えます。

最後に、相続登記（名義変更）を進めるにあたって、多くの方が悩みがちな「よくある疑問とトラブル」への対処法をご紹介します。

ここまで、2024年から始まった相続登記の義務化や最新のルール、具体的な手続きの流れについて解説してきました。

内容を簡単に振り返ってみましょう。

• 相続登記は完全に義務化され、放置すると10万円以下の罰則（過料）のリスクがある
• 法改正より「過去の古い相続」もすべて義務化の対象になる
• 2026年4月からは、引っ越し後の「住所・氏名変更」も2年以内に申請が必要になった
• 自分で手続きを行う場合、亡くなった親の「生まれてから亡くなるまでの戸籍」を全国から集める膨大な手間がかかる

「期限内に確実に終わらせたいけれど、平日は仕事があって動けない」
「親戚の仲があまり良くなくて、遺産分割の話し合いが進みそうにない…」

こうした不安やストレスを抱えている方は、無理をしてご自身だけで解決しようとせず、ぜひ一度「相続あんしん相談室」へお気軽にご相談ください。